Pe scurt: nu verifici hârtii, verifici dacă se potrivesc între ele
La vizionare vezi camere, ferestre și finisaje. În acte trebuie să regăsești exact locuința pe care crezi că o cumperi, persoana care o poate vinde și drepturile care o afectează. O carte funciară fără ipoteci nu îți spune dacă un perete a fost demolat legal. O autorizație de construire nu dovedește, singură, că lucrările au fost recepționate. Iar un preț bun nu rezolvă o cale de acces neclară.
Ghidul de mai jos este pentru pregătirea discuției cu notarul și cu un specialist tehnic, nu înlocuiește verificarea lor. Nu există un pachet identic de documente pentru orice locuință: contează dacă este apartament sau casă, construcție existentă ori viitoare, proprietate individuală ori în coproprietate.
Cum citești cartea funciară fără să te pierzi în formulări?
Gândește-te la cartea funciară ca la trei întrebări, nu ca la trei pagini birocratice. Ce imobil este? Cine are drepturi asupra lui? Ce sarcini îl afectează? Citește toate înscrierile relevante și legăturile dintre ele. Nu te opri la numele proprietarului sau la o pagină care pare goală.
| Zona din extras | Întrebarea ta | Ce confrunți concret |
|---|
| Partea I / A: imobilul | Cumpăr exact ce am văzut? | Număr cadastral, descriere, suprafețe, teren și construcții, după caz; compari cu planul cadastral și oferta |
| Partea II / B: proprietatea | Cine poate semna vânzarea? | Titularii, cotele, actul de dobândire și înscrierile relevante; notarul verifică dreptul și capacitatea de a vinde |
| Partea III / C: sarcinile | Există drepturi ori restricții care mă afectează? | Ipoteci, servituți, uzufruct, interdicții și alte înscrieri; ceri interpretarea efectelor pentru tranzacția ta |
Nu compara doar adresele poștale. Acestea pot fi actualizate sau scrise diferit. Numărul cadastral și identificarea juridică a imobilului sunt esențiale. Un loc de parcare prezentat în anunț poate avea carte funciară proprie, poate fi o cotă cu drept de folosință sau doar o utilizare tolerată. Aceste variante nu îți oferă aceleași drepturi.
Exemplu: „apartament de 70 mp” nu este o descriere suficientă
Exemplu ilustrativ, nu date despre o proprietate reală: anunțul spune 70 mp, iar documentele indică 58 mp utili și un balcon de 12 mp. Nu concluzionezi automat că există o fraudă. Întrebi ce suprafață a fost folosită în ofertă, cum apare balconul în documentație și care suprafață intră în comparația de preț. Suprafața utilă, cea construită și suprafața terenului sunt lucruri diferite.
O întrebare bună pentru agent: „Îmi puteți trimite planul și documentul din care rezultă suprafața folosită în anunț?” Astfel nu negociezi pornind de la două definiții diferite ale aceluiași metru pătrat.
Extrasul pentru informare este același lucru cu extrasul pentru autentificare?
Nu. Extrasul pentru informare te ajută să consulți situația înscrisă la momentul emiterii. Nu rezervă locuința și nu înlocuiește documentele cerute pentru semnarea vânzării. Un PDF primit cu luni înainte este util pentru orientare, nu ca dovadă că situația a rămas identică.
Extrasul pentru autentificare este solicitat de notar pentru actul notarial și are un regim distinct. Lasă notarul să gestioneze această etapă. Înainte de antecontract, întreabă ce verificări sunt necesare atunci și ce documente trebuie actualizate înainte de contractul final.
Poți porni de la pagina ImoReview despre extrasul CF, care te trimite către serviciul oficial. ImoReview nu vinde extrasul. Nu publica documentele primite de la vânzător: ele pot conține date personale.
Dacă apare o ipotecă, trebuie să renunți la locuință?
O ipotecă nu face automat imposibilă cumpărarea, dar schimbă modul în care trebuie organizată plata. Există tranzacții în care creditul vânzătorului este stins în cadrul vânzării. Diferența importantă este între un mecanism documentat, acceptat de bancă și verificat de notar, și promisiunea „o ștergem după ce primesc banii”.
| Situația observată | Ce ceri înainte de plată | Cine clarifică |
|---|
| Ipotecă bancară | Condițiile băncii pentru stingere și radiere, destinația sumelor și documentele necesare | Banca și notarul |
| Uzufruct sau drept de abitație | Explicația efectului asupra folosinței locuinței și soluția juridică propusă | Notarul sau avocatul |
| Servitute | Traseul și conținutul dreptului: acces, utilități sau alte obligații | Notarul și, pentru identificarea în teren, specialistul cadastral |
| Litigiu, sechestru ori interdicție | Documentele și evaluarea efectelor asupra posibilității de vânzare | Notarul și avocatul |
| Mai mulți proprietari | Cine trebuie să participe și ce procuri ori acorduri sunt necesare | Notarul |
Nu interpreta singur orice mențiune ca pe un verdict. Nici absența unei anumite înscrieri nu certifică lipsa tuturor problemelor. Când ceva este neclar, cere o explicație legată de actul concret și de tranzacția concretă.
Autorizația de construire dovedește că locuința este gata legal?
Nu, autorizația și recepția răspund la întrebări diferite. Autorizația permite executarea lucrărilor în condițiile aprobate. Documentele de recepție privesc etapa de finalizare a lucrărilor. Înscrierea în cartea funciară este un alt reper care trebuie verificat împreună cu acestea. Pentru situații istorice, lucrări ulterioare sau construcții cu regim special, documentele necesare pot fi diferite.
La o construcție nouă, urmărește lanțul: teren identificat → lucrări autorizate → situație executată verificată → recepție și înscriere, după caz. Întreabă ce există deja și ce este doar un angajament pentru viitor. O locuință viitoare nu se verifică identic cu una finalizată.
Exemplu: casa are o extindere care nu apare pe plan
La vizionare vezi o bucătărie suplimentară și o terasă închisă. În documentația primită apare doar corpul inițial. Diferența nu permite, singură, o concluzie juridică, dar trebuie explicată documentar. Cere actele pentru extindere, documentația cadastrală actuală și evaluarea unui specialist. Nu considera extinderea „inclusă și rezolvată” doar fiindcă are curent, încălzire sau o vechime mare.
Pentru apartamente, verifică în același mod recompartimentările și modificările: planul disponibil trebuie confruntat cu realitatea. Nu orice lucrare necesită același tip de autorizare; un specialist stabilește ce reguli se aplică lucrării observate.
La o casă, ce acte sunt ușor de trecut cu vederea?
Accesul, terenul și utilitățile pot schimba radical folosirea casei. O poartă care dă într-un drum nu dovedește dreptul juridic de acces. Un gard nu confirmă limita cadastrală. O conductă în stradă nu dovedește un branșament funcțional și legal al casei.
| Ce vezi la vizionare | Ce trebuie lămurit în documente |
|---|
| Drum până la poartă | Statutul drumului și dreptul de acces, inclusiv servitutea dacă este cazul |
| Gard și curte | Limita cadastrală, suprafața și eventualele diferențe față de teren |
| Anexă, garaj, extindere | Situația autorizării și înscrierii, în funcție de caz |
| „Toate utilitățile” în anunț | Branșamente, contracte și ce funcționează efectiv; rețea publică sau soluție individuală |
| Fântână ori fosă | Documentele, condițiile de utilizare și întreținere aplicabile |
Pentru verificarea limitelor în teren, lucrează cu o persoană autorizată în cadastru. Pentru starea construcției, discută cu un specialist tehnic potrivit situației. Notarul verifică aspectele juridice ale actului, nu îți inspectează acoperișul sau instalația electrică.
Ce documente cer înainte să discut despre avans?
Lista de mai jos te ajută să organizezi discuția. Nu este lista universală de acte necesare vânzării și nu înseamnă că orice document trebuie procurat personal de cumpărător. Notarul stabilește dosarul concret.
Bifează numai după ce ai primit și comparat documentul, nu doar după ce ți s-a spus că există. Pentru certificate fiscale, situația datoriilor la asociație și alte documente necesare semnării, cere notarului lista și momentul potrivit pentru obținere.
Certificatul energetic îți spune cât vei plăti iarna?
Nu îți garantează o factură. Descrie performanța energetică evaluată conform metodologiei aplicabile, dar costurile reale depind și de consum, temperatură, ocupare, instalații și tarife. Cere documentul atunci când este obligatoriu și verifică dacă identifică locuința corectă. Pentru cheltuieli practice, discută separat despre facturi și consum, fără să tratezi o iarnă anterioară drept promisiune pentru următoarea.
Ce întrebi înainte de antecontract? Un mesaj pe care îl poți folosi
„Înainte să discutăm avansul, aș vrea să verificăm extrasul CF, actul de dobândire și planul locuinței. Pentru modificările față de plan, vă rog să îmi trimiteți documentele relevante. Dacă există ipotecă sau alte sarcini, vreau să clarificăm cu notarul mecanismul de stingere și condițiile plății. Vă rog să precizați separat ce drepturi sunt incluse pentru parcare, boxă și acces.”
Mesajul este ferm fără să acuze pe nimeni. Transformă „actele sunt în regulă” într-o listă de lucruri verificabile. Dacă iei credit, discută și cu banca despre evaluare și condițiile finanțării: pre-aprobarea veniturilor nu înseamnă aprobarea oricărei proprietăți.
Cum folosești ImoReview alături de acte?
Caută adresa pe hartă pentru informațiile publice disponibile despre clădire și împrejurimi. Folosește-le ca puncte de pornire pentru întrebări, nu ca certificare a dosarului juridic. Verifică întotdeauna că informația se referă la clădirea corectă.
Pentru pasul următor, citește verificările unui apartament în bloc nou, ghidul pentru cumpărarea unei case și calculatorul costurilor notariale. Estimarea costurilor nu înlocuiește oferta notarului pentru cazul tău.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra o locuință dacă există o ipotecă?
Poate fi posibil, dar numai cu un mecanism documentat de stingere și radiere, verificat cu banca și notarul. Nu te baza pe promisiunea verbală că ipoteca va dispărea după plată.
Lipsa sarcinilor din CF înseamnă că toate actele sunt în regulă?
Nu. Trebuie verificate și identificarea proprietății, dreptul de a vinde, documentele construcției și concordanța cu situația reală. CF nu înlocuiește inspecția tehnică.
Extrasul pentru informare poate înlocui extrasul pentru autentificare?
Nu. Sunt documente cu scop și regim diferite. Extrasul pentru autentificare este gestionat de notar pentru actul notarial.
Cine verifică dacă planul se potrivește cu locuința?
Cumpărătorul poate observa diferențe, dar clarificarea tehnică sau cadastrală trebuie făcută de specialistul potrivit. Notarul sau avocatul explică efectele juridice asupra tranzacției.
Surse oficiale și limitele ghidului
Ghid informativ, redactat în octombrie 2026. Exemplele sunt ilustrative. Nu stabilește legalitatea unei proprietăți, nu promite siguranța unei tranzacții și nu înlocuiește consultanța juridică, notarială ori tehnică.
