Pe scurt
Un apartament într-un bloc nou se verifică pe două planuri: hârtiile dezvoltatorului (teren, autorizație, situația juridică) și realitatea de pe teren (stadiul lucrărilor, ce scrie în contract, ce primești la predare). Niciodată avans înainte de a vedea autorizația de construire și extrasul de carte funciară al terenului.
1. Cine e dezvoltatorul și ce a mai construit
Caută firma, nu brandul proiectului. Verifică câte proiecte a finalizat, dacă a livrat la timp și ce spun cei care au cumpărat de la el. Pe ImoReview găsești profilul dezvoltatorului cu proiectele documentate, iar pe fișa fiecărei clădiri vezi autorizațiile și dosarele asociate adresei.
2. Terenul și autorizația de construire
Cere extrasul de carte funciară al terenului: dezvoltatorul trebuie să fie proprietar sau să aibă un drept clar de a construi. Apoi cere autorizația de construire și verifică dacă ce se construiește corespunde cu ce e autorizat (număr de niveluri, destinație). Un apartament vândut într-un bloc fără autorizație este un risc major, indiferent cât de frumos arată macheta.
3. Ce scrie în antecontract
Antecontractul te leagă înainte ca apartamentul să existe. Citește cu atenție: suprafața exactă și cum se calculează, termenul de predare și penalitățile de întârziere, ce finisaje sunt incluse, ce se întâmplă cu avansul dacă proiectul nu se finalizează. Dacă ceva e vag, cere clarificare în scris.
4. Cât plătești și când
La blocuri noi plata e de obicei eșalonată pe stadiul lucrărilor. Cu cât plătești mai mult înainte ca blocul să fie gata, cu atât riști mai mult. Un grafic de plată echilibrat urmărește progresul real al construcției, nu calendarul dezvoltatorului.
5. Verifică adresa exactă, nu doar ansamblul
Ansamblurile mari au zeci de clădiri și scări. Caută adresa exactă a blocului tău pe hartă și vezi ce date există pentru ea: amprenta clădirii, nivelurile, numărul cadastral, autorizațiile. Două scări din același ansamblu pot avea stadii și acte diferite.
6. Împrejurimile, nu doar apartamentul
Blocul nou poate fi perfect și zona problemată. Verifică ce e în jur: drumuri de acces, transport, școli, zgomot, terenuri libere unde se poate construi peste vederea ta. Fișa adresei îți arată datele despre zonă, nu doar despre clădire.
7. Predarea și recepția
La predare verifici apartamentul real, nu cel din broșură: suprafața măsurată, finisajele, instalațiile, eventualele defecte. Notează totul în procesul verbal de predare. Defectele semnalate la recepție intră în garanție; cele nemenționate se repară mai greu.
8. Garanțiile și ce se întâmplă după
Construcțiile noi au garanții legale pe structură și pe finisaje. Întreabă cine administrează clădirea după predare, cât costă întreținerea estimată și cum se constituie asociația de proprietari. Costurile lunare reale contează la fel de mult ca prețul de cumpărare.
Verificări rapide înainte de avans
| Verificare | De ce contează |
|---|---|
| Carte funciară teren | Dezvoltatorul are drept să construiască |
| Autorizație de construire | Blocul e legal, nu doar promis |
| Istoricul dezvoltatorului | A livrat ce a promis în trecut |
| Antecontract citit integral | Știi exact ce primești și când |
| Grafic de plată pe stadii | Plătești pentru ce există deja |
| Fișa adresei exacte | Datele reale ale blocului tău |
Întrebări frecvente
E sigur să cumpăr un apartament din faza de proiect?
Poate fi, dacă dezvoltatorul are istoric bun, terenul e curat juridic și autorizația există. Riscul scade mult dacă plata e eșalonată pe stadiul lucrărilor și antecontractul are penalități clare de întârziere.
Ce e antecontractul și mă protejează?
Antecontractul e promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Te protejează doar dacă e bine scris: suprafață, preț, termen, penalități, soarta avansului. Un antecontract vag protejează dezvoltatorul, nu pe tine.
Cum verific dacă blocul are autorizație?
Cere dezvoltatorului numărul autorizației de construire și verifică-l. Pe fișa adresei din ImoReview apar autorizațiile confirmate asociate clădirii, acolo unde ele sunt publicate oficial.
Merită să plătesc totul în avans pentru reducere?
Reducerea trebuie cântărită împotriva riscului: banii plătiți integral înainte de finalizare sunt cei mai expuși. De regulă, eșalonarea pe stadii reale ale construcției e varianta mai sigură.