Pe scurt
O casă se verifică pe trei fronturi: terenul, actele și construcția cu utilitățile. Dacă unul dintre ele are o problemă, prețul bun de la început poate deveni cea mai scumpă decizie. Mai jos ai lista completă, în ordinea în care merită făcută.
1. Terenul: ce cumperi de fapt
La o casă, terenul contează cel puțin cât construcția.
- Suprafața și limitele. Cere numărul cadastral și verifică dacă suprafața din acte corespunde cu ce ți se arată la fața locului. Gardul vecinului nu e neapărat limita parcelă.
- Categoria de folosință. Teren intravilan sau extravilan, curți-construcții sau altceva. De aici depinde ce ai voie să construiești sau să extinzi.
- Forma și accesul. O parcelă îngustă sau fără acces direct la drumul public poate fi greu de folosit și greu de vândut mai departe.
- Riscuri de mediu. Verifică dacă zona are risc de inundații sau alte semnale cunoscute. Pe ImoReview, la adresele acoperite, vezi evaluarea de inundații și mișcarea terenului măsurată din satelit.
2. Actele: proprietatea trebuie să fie curată
- Extrasul de carte funciară. E documentul care arată cine e proprietarul, ce suprafețe sunt înscrise și dacă există ipoteci, interdicții sau litigii. Îl poți comanda online de la ANCPI, iar noi îți explicăm pas cu pas cum, pe pagina Extras CF.
- Lanțul de proprietate. Cum a ajuns casa la vânzător: cumpărare, moștenire, donație. Moștenirile neclarificate și donațiile pot aduce surprize.
- Certificatul de urbanism și autorizația de construire. Mai ales la case noi sau extinse: ce s-a construit trebuie să fi fost autorizat și, ideal, recepționat și întabulat.
- Datoriile. Cere dovada că nu sunt datorii la impozitul local și la utilități.
3. Construcția și utilitățile
- Structura. Fishuri mari în pereții purtători, urme de tasare, acoperiș deteriorat sau infiltrații sunt semnale serioase. La îndoială, un inginer structurist costă mult mai puțin decât o reparație.
- Utilitățile. Apă, curent, gaz, canalizare: sunt racordate legal sau doar „se pot trage"? Diferența se plătește din buzunarul tău.
- Izolația și costurile de iarnă. Cere facturi de iarnă de la proprietar. O casă mare, prost izolată, poate costa lunar cât o rată mică.
- Anul construcției și regimul de înălțime. Pe fișa clădirii de pe ImoReview, unde există date oficiale asociate adresei, vezi amprenta clădirii, numărul de niveluri și alte date tehnice.
4. Împrejurimile: verifică zona, nu doar casa
- Mergi în zonă în momente diferite: dimineața, seara, în weekend.
- Verifică drumul de acces iarna și după ploi.
- Întreabă vecinii despre zonă. Sunt cea mai sinceră sursă.
- Pe ImoReview poți vedea ce e în jurul adresei: școli, stații, zgomot, lumina soarelui pe parcursul zilei și potențialul solar al acoperișului.
Tabelul de control rapid
| Ce verifici | Unde | Semnal de alarmă |
|---|---|---|
| Proprietar și ipoteci | Extras CF (ANCPI) | Interdicții, litigii, ipoteci nedeclarate |
| Teren | Cadastru, fața locului | Suprafețe diferite, acces neclar |
| Construcție autorizată | Autorizație, recepție, întabulare | Construit fără acte |
| Utilități | Contracte, facturi | „Se pot trage" în loc de racord legal |
| Costuri iarna | Facturi vechi | Consum foarte mare la suprafața casei |
| Zona | Vizite repetate, ImoReview | Zgomot, inundații, drum impracticabil |
Întrebări frecvente
Pot cumpăra o casă fără carte funciară? Tehnic tranzacția se poate face în anumite situații, dar riscul e mare. Fără intabulare nu ai dovada clară a proprietății și poți moșteni litigii vechi. Cere întâi clarificarea situației juridice.
Cât durează verificarea actelor? Extrasul de carte funciară se obține online, de regulă rapid. Verificarea completă, cu vizite și documente de la vânzător, merită câteva zile. Oricât te-ar grăbi vânzătorul, nu sări peste ele.
Merită expertiza unui inginer înainte de cumpărare? La case vechi, la case cu fisuri vizibile sau la construcții cu modificări, da. Costul unei evaluări e mic față de costul unei structuri cu probleme.
Ce e diferit față de verificarea unui apartament? La casă adaugi terenul, utilitățile proprii și acoperișul, și pierzi „siguranța" asociației de proprietari care mai verifică din când în când clădirea. Totul e responsabilitatea ta.
Verifică adresa chiar acum
Caută adresa casei pe harta ImoReview și vezi ce date oficiale există pentru clădire și zonă. Dacă vrei să estimezi costurile, încearcă calculatoarele noastre: credit, impozite și costuri notariale.