Cine moștenește, ce face notarul, în cât timp trebuie deschisă succesiunea, când plătești impozit și cum intabulezi locuința pe numele tău. Cu schemă, exemple și listă de verificare.
O locuință moștenită nu devine automat a ta în acte. Între deces și momentul în care poți vinde sau ipoteca apartamentul stă un drum prin notar și prin cartea funciară, iar majoritatea blocajelor apar pentru că drumul ăsta e amânat ani de zile.
Succesiunea se deschide la notar, în cel mult 2 ani de la deces, altfel statul percepe impozit pe moștenire. Notarul eliberează certificatul de moștenitor, actul care dovedește cine sunt moștenitorii și ce primește fiecare. Cu certificatul și actele locuinței, ceri intabularea în cartea funciară, adică trecerea locuinței pe numele tău. Abia după intabulare poți vinde, dona sau ipoteca locuința fără complicații.
Se obține de la primărie și e documentul de pornire al întregii proceduri.
Verifică actele locuinței, identifică moștenitorii și stabilește cotele fiecăruia.
Actul oficial care spune cine moștenește și cât. Fără el, nu poți face nimic cu locuința.
Cu certificatul, ceri la OCPI trecerea locuinței pe numele moștenitorilor în cartea funciară.
Locuința poate fi păstrată, vândută sau partajată între moștenitori, acum cu acte curate.
Legea stabilește o ordine clară. Soțul supraviețuitor și copiii moștenesc primii. Dacă nu există copii, moștenesc părinții și rudele apropiate, împreună cu soțul. Dacă nu există nicio rudă și nici testament, locuința ajunge la stat. Un testament poate schimba împărțeala, dar nu poate elimina complet moștenitorii rezervatari (copiii, soțul, părinții), care au dreptul la o cotă minimă.
| Situație | Ce se întâmplă |
|---|---|
| Succesiune dezbătută în 2 ani de la deces | Nu se plătește impozit pe moștenire |
| Succesiune dezbătută după 2 ani | Statul poate percepe impozit pe valoarea moștenită |
| Vinzi locuința în mai puțin de 3 ani de la intabulare | La vânzare se aplică impozitul de 3% |
| Vinzi după mai mult de 3 ani de la intabulare | La vânzare se aplică impozitul de 1% |
Termenul de 2 ani curge de la data decesului, nu de la data la care te apuci de acte. De aceea, amânarea e singura greșeală care costă sigur bani.
Exemplu orientativ, cu situație simplificată. Doi frați moștenesc în părți egale apartamentul părinților. Notarul eliberează certificatul de moștenitor pe numele ambilor, fiecare cu cota de 1/2. Apartamentul se intabulează pe amândoi. De aici au trei variante: îl vând și împart banii, unul cumpără partea celuilalt la un preț agreat, sau îl păstrează împreună. Orice variantă aleg, niciuna nu se poate face fără acordul ambilor, pentru că locuința e în coproprietate.
Dacă un moștenitor refuză să participe la notar sau nu e de acord cu împărțeala, succesiunea nu se poate încheia pe cale amiabilă. Soluția e partajul judiciar, adică instanța decide împărțeala. Durează mai mult și costă, dar deblochează situația. Până la partaj, nimeni nu poate vinde locuința fără acordul tuturor.
Lista e orientativă. Pentru situații cu mai mulți moștenitori, testament sau datorii ale defunctului, discută cu un notar înainte de orice decizie.
Pot locui în apartament înainte de intabulare? Da, moștenitorii pot folosi locuința, dar nu o pot vinde sau ipoteca până nu e trecută pe numele lor în cartea funciară.
Ce fac dacă locuința are ipotecă? Ipoteca nu dispare prin moștenire. Creditul rămâne legat de locuință, iar banca trebuie anunțată. De obicei, moștenitorii preiau plata sau vând locuința și sting creditul.
Pot renunța la moștenire? Da, renunțarea se face la notar, tot în termen de 2 ani. Se practică când locuința vine cu datorii mari.
Cât durează toată procedura? La notar, de regulă câteva săptămâni dacă toți moștenitorii sunt de acord și actele sunt complete. Intabularea mai adaugă câteva săptămâni. Cu neînțelegeri sau dosar incomplet, poate dura mult mai mult.
Dacă locuința moștenită e în România, caută adresa pe harta ImoReview: vezi ce spune registrul clădirilor despre ea, ce autorizații există și ce riscuri sunt semnalate în zonă. Dacă plănuiești să o vinzi după intabulare, citește și ghidul complet de vânzare, iar pentru taxele de la notar folosește calculatorul de costuri notariale. Pentru situația opusă, când cumperi de la moștenitori, verifică întâi actele locuinței.
Acest ghid e informativ și nu înlocuiește consultanța unui notar. Procedurile succesiunilor depind de situația fiecărei familii.
Cu experiență în evaluare imobiliară și analiza datelor publice despre locuire.