Ce documente pregătești, cât impozit plătești (1% sau 3%), cât îți rămâne de fapt și ce scrii în antecontract. Cu exemplu de calcul și listă de verificare.
Vânzarea unei locuințe nu începe la notar. Începe cu un dosar complet, un preț pe care îl poți susține și câteva decizii pe care majoritatea vânzătorilor le iau prea târziu.
Ai nevoie de actul de proprietate, extrasul de carte funciară (îl cere notarul), certificatul de performanță energetică (obligatoriu la vânzare), certificatul fiscal de la primărie și adeverința de la asociația de proprietari că nu ai datorii. Impozitul pe vânzare îl reține notarul: 3% dacă ai deținut locuința cel mult 3 ani, 1% dacă ai deținut-o mai mult, aplicat valorii din contract.
Aduni actul de proprietate, certificatul energetic și verifici că datele din carte funciară corespund realității.
Compari cu locuințe asemănătoare din aceeași zonă și calculezi suma netă după impozit și costuri.
Pregătești locuința, răspunzi clar la întrebări și ai documentele la îndemână.
Stabilești prețul, avansul, termenul și cine plătește fiecare cost.
Notarul cere extrasul CF, certificatul fiscal, reține impozitul și semnați contractul.
| Document | De unde îl obții | De ce contează |
|---|---|---|
| Actul de proprietate | Îl ai deja (contract, certificat de moștenitor, sentință) | Dovedește dreptul tău de a vinde |
| Extras de carte funciară | Prin notar, la semnare | Arată proprietarul, sarcinile și ipotecile |
| Certificat de performanță energetică | Auditor energetic atestat | Obligatoriu la vânzare |
| Certificat fiscal | Direcția de taxe locale a primăriei | Confirmă că nu ai datorii la impozit |
| Adeverință de la asociație | Administratorul blocului | Confirmă că nu ai restanțe la întreținere |
| Acordul soțului sau soției | La notar | Necesar dacă locuința e bun comun |
De reținut: dacă ai făcut modificări fără autorizație (pereți mutați, balcon închis), discută cu notarul înainte de anunț. O diferență între acte și realitate poate bloca vânzarea sau creditul cumpărătorului.
Exemplu orientativ pentru o vânzare la 100.000 €, locuință deținută de peste 3 ani:
| Element | Calcul | Sumă |
|---|---|---|
| Prețul din contract | 100.000 € | |
| Impozit pe vânzare (1%) | 1% din preț | 1.000 € |
| Certificat energetic | variabil după oraș și suprafață | câteva sute de lei |
| Credit rămas de stins (dacă există) | se plătește din preț | după contractul tău |
| Rămâne la tine | circa 99.000 €, minus creditul și cheltuielile mici |
Dacă ai deținut locuința cel mult 3 ani, impozitul urcă la 3%, adică 3.000 € în același exemplu. Calculează exact cu calculatorul de impozit la vânzare. Onorariul notarului și intabularea le plătește de obicei cumpărătorul, dar se negociază: vezi calculatorul de costuri notariale.
| Te ajută | Te încurcă |
|---|---|
| Dosar complet de la prima vizionare | Acte lipsă descoperite la notar |
| Preț apropiat de vânzările reale din zonă | Preț fixat după ce „cere vecinul" |
| Fotografii luminoase, camere ordonate | Umezeală, mirosuri, reparații vizibile neterminate |
| Răspunsuri clare despre întreținere și vecini | Răspunsuri vagi, care ridică suspiciuni |
| Clasă energetică bună, menționată în anunț | Certificat lipsă la cererea cumpărătorului |
Lista e orientativă. Pentru situații speciale (moștenire, coproprietate, construcții neautorizate) cere sfatul unui notar.
Uită-te la locuințe asemănătoare: aceeași zonă, an de construcție apropiat, suprafață și etaj similare. Prețurile din anunțuri sunt prețuri cerute, nu prețuri de vânzare, deci tranzacțiile se închid de obicei mai jos. Pe harta ImoReview vezi gratuit datele clădirii tale: anul, regimul de înălțime, riscurile din zonă. Exact întrebările pe care ți le va pune cumpărătorul.
| Clauză | Ce stabilești |
|---|---|
| Prețul și moneda | Suma exactă și cursul, dacă plata e în lei |
| Avansul | Cât, când și ce se întâmplă cu el dacă cineva se retrage |
| Termenul | Data limită pentru contractul final |
| Creditul cumpărătorului | Ce se întâmplă dacă banca refuză creditul |
| Predarea | Data predării cheilor și starea locuinței |
| Costurile | Cine plătește notarul, intabularea și alte taxe |
De obicei cumpărătorul plătește onorariul notarului și intabularea, iar vânzătorul suportă impozitul pe venit. Se poate negocia altfel, dar trebuie scris în antecontract.
Da. De regulă, o parte din preț merge direct la bancă pentru stingerea creditului, iar banca eliberează apoi ipoteca. Anunță banca din timp, ca să știi suma exactă de rambursat.
Certificatul de performanță energetică este cerut la vânzare. Notarul îți spune ce documente se aplică exact în situația ta.
Depinde de piață și de preț. Partea de acte poate fi gata în câteva zile dacă dosarul e complet. Cele mai multe întârzieri vin din documente lipsă sau din creditul cumpărătorului.
Vrei să vezi ce află cumpărătorul despre clădirea ta? Caută adresa pe hartă. Citește și ce verifici la actele unei locuințe și cum negociezi prețul.
Cu experiență în evaluare imobiliară și analiza datelor publice despre locuire.