Randament brut, randament net, luni fără chiriaș, impozit, reparații și credit. Cum afli dacă un apartament de închiriat chiar merită, cu exemple calculate pas cu pas.
Randamentul unui apartament de închiriat se calculează pe ce îți rămâne, nu pe chiria din anunț. Randamentul brut e chiria anuală împărțită la prețul total plătit. Randamentul net scade lunile fără chiriaș, impozitul, reparațiile, administrarea și costurile pe care nu le plătește chiriașul. Doar randamentul net îți spune dacă investiția merită.
Un studio cumpărat cu 85.000 €, plus 3.000 € taxe și 5.000 € mobilare. Cost total: 93.000 €. Chiria: 450 € pe lună.
| Element | Calcul | Rezultat |
|---|---|---|
| Chirie anuală | 450 € × 12 | 5.400 € |
| Randament brut | 5.400 / 93.000 | ~5,8% |
| O lună fără chiriaș | - 450 € | 4.950 € |
| Reparații și uzură | - 400 € | 4.550 € |
| Asigurare, alte costuri | - 150 € | 4.400 € |
| Impozit pe venitul din chirie | după regula fiscală în vigoare | se scade |
| Randament net înainte de impozit | 4.400 / 93.000 | ~4,7% |
Impozitul pe chirie îl calculezi exact în calculatorul de impozit pe chirie. Simulează-ți propriul apartament în calculatorul de randament.
Zone cu cerere mică sau prețuri prea mari.
Evacuarea durează. Contractul și garanția contează.
Centrală, electrocasnice, instalații.
Lucrări votate la bloc.
Dacă rata lunară e mai mare decât chiria netă, pui bani din buzunar în fiecare lună. Calculează rata în calculatorul de credit și compară cu chiria netă. Diferența trebuie să fie acoperită ani la rând.
Cererea vine din studenți, angajați și familii. Zona contează mai mult decât finisajele: transport, universități, spitale, birouri. Vezi pe hartă ce e în jurul adresei și verifică imobilul înainte să cumperi. Pentru Cluj, vezi ghidul chiriei în Cluj.
Cifrele din exemplu sunt ilustrative. Verifică chiriile reale din zonă înainte de decizie.
Depinde de oraș, de risc și de alternativele tale. Compară randamentul net cu ce ai obține din alte investiții cu risc asemănător.
Garsonierele au de obicei randament brut mai mare, dar și rotație mai mare de chiriași. Apartamentele cu 2 camere atrag chiriași pe termen lung.
Da. Veniturile din chirie se declară și se impozitează. Contractul trebuie înregistrat la ANAF. Vezi ghidul contractului de închiriere.
Poate conta mult, dar nu e garantată. Fă calculul pe chirie, iar creșterea de preț consideră-o bonus.
Cu experiență în evaluare imobiliară și analiza datelor publice despre locuire.