Vicii aparente, vicii ascunse și vicii structurale. Ce termene prevede legea, ce documente ceri de la dezvoltator și cum reclami corect un defect. Cu schemă, tabele și listă bifabilă.
Un apartament nou nu înseamnă un apartament fără defecte. Înseamnă că, atunci când apar, legea îți dă termene și căi clare. Doar că trebuie să știi ce fel de defect ai și cui îl reclami.
Ai trei niveluri de protecție. Defectele vizibile le semnalezi la predare, în scris. Viciile ascunse sunt acoperite de constructor și proiectant timp de 10 ani de la recepția lucrării, conform Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții. Viciile structurale (rezistența clădirii) sunt acoperite pe toată durata de existență a construcției. Separat, vânzătorul răspunde pentru vicii ascunse și conform Codului civil.
Verifici apartamentul cu dezvoltatorul și notezi orice defect vizibil într-un proces-verbal semnat de ambele părți.
Apar de obicei problemele de tâmplărie, fisuri de finisaj, scurgeri sau instalații. Le fotografiezi cu dată.
Trimiți dezvoltatorului o notificare scrisă, cu fotografii, și păstrezi dovada trimiterii.
Ceri termen concret de remediere. Dacă nu răspunde, discuți cu un avocat sau cu ANPC.
| Tip | Exemple | Când îl semnalezi | Cine răspunde |
|---|---|---|---|
| Viciu aparent | Gresie spartă, ușă care nu se închide, zgârieturi | La predare, în procesul-verbal | Dezvoltatorul, dacă e notat |
| Viciu ascuns | Infiltrații, izolație lipsă, instalații defecte în perete | Imediat ce îl descoperi, în termenul legal | Constructorul, proiectantul, vânzătorul |
| Viciu structural | Fisuri în elementele de rezistență, tasări | Imediat, cu expertiză tehnică | Proiectantul, constructorul, pe durata existenței clădirii |
| Uzură normală | Silicon îmbătrânit, vopsea murdară | Nu e defect de garanție | Proprietarul |
De reținut: o fisură în tencuială nu e automat o problemă structurală. O fisură în grindă sau stâlp trebuie văzută de un expert tehnic atestat.
| Document | La ce te ajută |
|---|---|
| Autorizația de construire | Confirmă că blocul a fost construit legal |
| Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor | De la el curg termenele de garanție |
| Cartea tehnică a construcției (extras pentru apartament) | Arată materialele, instalațiile și cum întreții locuința |
| Certificatul energetic | Obligatoriu la vânzare |
| Contractul și anexele de finisaje | Ce ți s-a promis exact |
Detalii despre fiecare act găsești în ghidul despre actele unei locuințe.
| Reclamație slabă | Reclamație bună |
|---|---|
| Telefon: „Avem igrasie” | Notificare scrisă, cu data și numărul apartamentului |
| Fără poze | Fotografii cu data, din mai multe unghiuri |
| Fără termen | Cerere de remediere într-un termen concret |
| Fără dovadă | E-mail sau scrisoare recomandată cu confirmare |
Exemplul e ilustrativ. O reclamație scrisă și documentată e mult mai greu de ignorat.
Bifele sunt pentru această lectură. Nu înlocuiesc un proces-verbal oficial, expertiza unui specialist sau consultanța unui avocat.
Garanțiile ajută după cumpărare. Înainte, verifică dezvoltatorul în lista dezvoltatorilor, adresa pe hartă și citește ghidul despre apartamentele noi.
De la recepția la terminarea lucrărilor, nu de la data la care ai cumpărat. Cere procesul-verbal de recepție ca să știi data exactă.
Răspunderea pentru vicii revine și constructorului și proiectantului, nu doar firmei care a vândut. În situațiile astea, discută cu un avocat.
Fă-o doar după ce ai notificat în scris dezvoltatorul și i-ai dat un termen. Altfel riști să pierzi dovada defectului.
Da, pentru acoperiș, fațadă, subsol sau scară, reclamația se face de obicei prin asociație. Vezi ghidul despre asociația de proprietari.
Cadrul legal: Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și Codul civil (garanția contra viciilor). Exemplele sunt ilustrative. Termenele exacte și aplicarea lor depind de contract și de situație. Ghidul nu înlocuiește consultanța unui avocat sau expertiza unui specialist atestat.
Cu experiență în evaluare imobiliară și analiza datelor publice despre locuire.