Cum verifici un apartament înainte să-l cumperi: lista completă în 10 pași (2026)

Pe scurt

Înainte să cumperi un apartament verifici trei lucruri: actele (cine e proprietarul și dacă există ipoteci sau litigii), clădirea (an, structură, risc seismic, riscuri de mediu) și costurile reale (avans, notar, intabulare, impozit). Majoritatea se pot afla gratuit sau cu câțiva lei, înainte de antecontract.

Poți începe chiar acum: caută adresa pe harta ImoReview și vezi ce date publice sunt deja asociate clădirii.

1. Cine este proprietarul real?

Ceri un extras de carte funciară pentru informare de la ANCPI, pe baza numărului cadastral sau a numărului de carte funciară. Extrasul arată proprietarul înscris, suprafața și sarcinile (ipoteci, sechestre, interdicții).

Verifică dacă numele din extras coincide cu persoana care vinde. Dacă vinde altcineva, cere procura notarială.

Pe ImoReview, unde avem numărul cadastral, îl găsești pe fișa clădirii, iar pagina Extras CF te duce direct la portalul oficial. ImoReview nu vinde extrasul.

2. Are apartamentul ipotecă sau alte sarcini?

Uită-te în partea a III-a a extrasului (sarcini). O ipotecă nu blochează vânzarea, dar trebuie stinsă la semnare, de obicei din banii tăi, prin bancă. Cere asta scris în antecontract.

3. Se potrivesc suprafața și compartimentarea cu actele?

Compară suprafața din extras și din planul cadastral cu ce vezi la vizionare. Pereți mutați, balcon închis sau mansardă neintabulată pot însemna modificări fără autorizație, care îți pot crea probleme la credit sau la revânzare.

4. Când a fost construit blocul și ce structură are?

Anul contează mult: blocurile proiectate înainte de normativele seismice din 1978 au un risc mai mare. Caută adresa pe ImoReview, unde apar anul, numărul de niveluri și structura, atunci când există în sursele oficiale (de exemplu Registrul Național Digital al Clădirilor).

5. Este clădirea expertizată seismic?

Primăriile publică liste cu clădirile încadrate în clasa I de risc seismic (bulina roșie). Dacă blocul apare în listă, creditul ipotecar poate fi refuzat, iar renovarea e obligatorie și costisitoare. Citește și ghidul nostru despre clasa de risc seismic.

6. Ce riscuri de mediu are zona?

Verifică:

• zone inundabile, din hărțile oficiale de hazard la inundații;
• mișcarea terenului, din datele satelitare europene Copernicus EGMS;
• linii electrice de înaltă tensiune în apropiere;
• arii naturale protejate și monumente istorice, care pot limita lucrările.

Când datele există pentru o adresă, apar automat pe fișa clădirii din ImoReview.

7. Are datorii la asociația de proprietari?

Cere vânzătorului o adeverință de la asociație că nu are restanțe la întreținere. Notarul o solicită oricum la semnare. Întreabă și de lucrările votate, dar neplătite (acoperiș, anvelopare, lift).

8. Are datorii la primărie?

Vânzătorul trebuie să prezinte certificatul fiscal de la direcția de taxe locale. Fără el, notarul nu autentifică vânzarea. Poți estima impozitul anual pe care îl vei plăti tu cu calculatorul de impozit local.

9. Cât costă de fapt cumpărarea?

Pe lângă preț, plătești:

• onorariul notarial (pe tranșe, plus TVA);
• intabularea la cartea funciară;
• evaluarea băncii, dacă iei credit;
• eventual comisionul agenției.

Calculează totalul cu calculatorul de costuri notariale. Vânzătorul plătește, de regulă, impozitul pe venit din vânzare; îl poți verifica cu calculatorul de impozit la vânzare.

10. Cum este viața în bloc și în zonă?

Actele nu spun nimic despre zgomot, vecini, căldură iarna sau parcare. Citește recenziile locuitorilor pe fișa adresei, vino seara și în weekend și pune întrebările potrivite la vizionare. Poți descărca de pe fișa clădirii o fișă de vizionare printabilă.

Lista rapidă

Limitări

Ghidul are caracter informativ și nu înlocuiește verificarea făcută de notar sau avocat. Datele afișate pe ImoReview provin din surse publice și apar doar acolo unde pot fi asociate adresei.