Ce verifici înainte să cumperi un teren: intravilan sau extravilan, certificatul de urbanism, accesul la drum, utilitățile și semnalele de risc.
Un teren pare simplu: iarbă, un gard, un preț. În realitate, valoarea lui stă în trei hârtii pe care nu le vezi la vizionare: cartea funciară, certificatul de urbanism și avizele de utilități.
Verifici extrasul de carte funciară (proprietar, sarcini, suprafață), ceri la primărie un certificat de urbanism de informare (ce ai voie să construiești), verifici accesul la drum public și distanța până la rețelele de apă, canalizare, gaz și curent. Dacă terenul e în afara localității (extravilan) și agricol, vânzarea are reguli speciale, cu drept de preempțiune.
Cine e proprietarul, ce suprafață are, dacă există ipotecă, sechestru sau litigiu.
Certificatul de urbanism spune dacă terenul e construibil și ce regim de înălțime ai voie.
Drum public la poartă și rețele în apropiere, nu doar promise.
Un topograf autorizat confirmă că gardul de pe teren corespunde planului din cadastru.
Contract autentic, intabulare și, la extravilan agricol, procedura de preempțiune.
| Intravilan | Extravilan | |
|---|---|---|
| Unde e | În interiorul localității, conform planului urbanistic | În afara localității |
| Poți construi casă? | De regulă da, în limitele planului urbanistic | De regulă nu, sau doar cu documentații speciale |
| Utilități | Mai des aproape | Adesea lipsesc sau sunt departe |
| Vânzare teren agricol | Reguli obișnuite | Procedură de preempțiune (Legea 17/2014) |
| Risc tipic | Preț mare pe metru pătrat | Teren ieftin pe care nu poți construi |
Exemplu ilustrativ: două terenuri de 500 mp în aceeași comună. Primul, intravilan, cu drum asfaltat și curent la poartă. Al doilea, extravilan, la 300 m de ultima casă, la jumătate de preț. Diferența de preț pare câștig, dar pentru al doilea poți plăti ani de documentații de urbanism și extinderi de rețele, fără garanția că vei primi autorizație.
Certificatul de urbanism de informare îl ceri la primăria unde e terenul, fără să fii proprietar. E cel mai ieftin document care te poate salva de o greșeală mare.
| Ce scrie | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|
| Regim juridic | Dacă terenul e intravilan, ce destinație are, dacă e în zonă protejată |
| Regim economic | Folosința actuală și cea permisă (locuințe, agricol, industrial) |
| Regim tehnic | POT și CUT: cât din teren poți ocupa și cât poți construi în total |
| Regim de înălțime | Câte niveluri ai voie |
| Servituți și restricții | Rețele care trec prin teren, zone de protecție, interdicții temporare |
POT (procentul de ocupare) îți spune cât din suprafață poate acoperi casa. CUT (coeficientul de utilizare) îți spune câți metri pătrați construiți ai voie în total, pe toate etajele.
| Semnal | De ce contează |
|---|---|
| Accesul e „pe drumul vecinului” | Fără drum public sau servitute scrisă în CF, poți rămâne fără acces |
| Suprafața din CF diferă de cea măsurată | Pot exista suprapuneri cu vecinii sau litigii |
| Terenul nu e intabulat | Cumperi un drept greu de dovedit și de folosit |
| Linie de înaltă tensiune peste teren | Zonă de protecție în care nu ai voie să construiești |
| Terenul e lângă un râu | Verifică harta de risc la inundații |
| „Se face PUZ, sigur devine construibil” | O promisiune verbală nu are nicio valoare juridică |
Lista te ajută să pui întrebările potrivite. Nu înlocuiește verificarea făcută de notar, de un topograf autorizat sau de un avocat.
Costurile la notar urmează aceleași reguli ca la o locuință: onorariul notarial, taxa de intabulare și, pentru vânzător, impozitul pe vânzare (1% sau 3%, după cât timp a deținut terenul). Poți afla suma exactă cu calculatorul de costuri notariale. În plus, bugetează măsurătoarea topografică și eventualele avize de racordare, care diferă mult de la o zonă la alta.
Pot cere certificatul de urbanism dacă nu sunt proprietar? Da. Certificatul de urbanism de informare poate fi cerut de oricine, pentru orice teren.
Ce înseamnă dreptul de preempțiune? La terenurile agricole din extravilan, anumite persoane (coproprietari, arendași, vecini, statul) au prioritate la cumpărare. Vânzarea se anunță public la primărie înainte de semnare.
Un teren fără carte funciară se poate cumpăra? Se poate în unele situații, dar e riscant. Cere ca vânzătorul să-l intabuleze înainte de vânzare.
De unde știu dacă trece o linie electrică pe lângă? Caută adresa sau zona pe harta ImoReview. La clădirile din apropiere vezi și liniile de înaltă tensiune și riscul de inundații.
Cu experiență în evaluare imobiliară și analiza datelor publice despre locuire.