Dobândă fixă sau variabilă, DAE, avans, asigurări și costul total. Cum compari corect două oferte de credit, cu schemă, tabele, exemplu de calcul și listă bifabilă.
Două credite cu aceeași rată lunară pot avea costuri totale foarte diferite. Diferența stă în dobânda după perioada fixă, în comisioane și în asigurările obligatorii.
Nu compara rata lunară. Compară DAE (dobânda anuală efectivă, care include comisioanele), costul total plătit pe toată durata, ce se întâmplă cu dobânda după perioada fixă și produsele obligatorii (asigurări, cont curent, încasarea salariului). Toate patru apar în oferta personalizată, pe care banca e obligată să ți-o dea înainte de semnare.
Banca îți spune suma maximă, după venit și alte credite. Nu te obligă la nimic.
Abia acum semnezi antecontractul, ideal cu o clauză pentru cazul în care creditul nu se aprobă.
Evaluatorul acceptat de bancă stabilește valoarea de garanție. Poate ieși sub preț.
Primești oferta definitivă. Citești DAE, costul total și condițiile.
Se semnează vânzarea, contractul de credit și ipoteca, de obicei în aceeași zi.
| Tip | Cum funcționează | Bun pentru | Atenție la |
|---|---|---|---|
| Fixă pe toată durata | Rata nu se schimbă | Cine vrea liniște și buget previzibil | Dobânda de pornire e de obicei mai mare |
| Fixă câțiva ani, apoi variabilă | Fixă 3 până la 10 ani, apoi indice plus marjă | Cine vrea rată mică la început | Rata după perioada fixă poate crește |
| Variabilă | Indice (pentru lei, de regulă IRCC) plus marja băncii | Cine are rezervă pentru creșteri | Rata urmează evoluția indicelui |
Marja băncii rămâne de regulă aceeași pe tot creditul, iar indicele se schimbă. Întreabă direct: cât ar fi rata mea azi, după perioada fixă, cu indicele actual?
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| Rata în perioada fixă | Mai mică | Ceva mai mare |
| Perioada fixă | 3 ani | 5 ani |
| Asigurare de viață obligatorie | Da, la banca proprie | Poți aduce poliță externă |
| Comision de acordare | Da | Nu |
| Ce contează | DAE și costul total | DAE și costul total |
Exemplul e ilustrativ. Oferta A pare mai ieftină în reclamă, dar după 3 ani trece pe variabilă și are costuri adăugate. Oferta B poate costa mai puțin în total. Răspunsul real îl vezi doar comparând costul total din cele două oferte personalizate.
Banca Națională limitează gradul de îndatorare: partea din venitul net care poate merge la rate. Pragul exact depinde de monedă și de situația ta, iar banca ți-l spune la pre-aprobare. Regula practică: lasă o rezervă. Rata maximă aprobată nu este rata pe care o poți duce liniștit.
| Cost | Când apare | De verificat |
|---|---|---|
| Evaluarea | Înainte de aprobare | Cine o plătește și dacă se returnează |
| Asigurarea locuinței | Anual, pe toată durata | Obligatorie prin lege (PAD) plus facultativa cerută de bancă |
| Asigurarea de viață | Lunar sau anual | Dacă poți folosi o poliță de la alt asigurător |
| Notar și intabularea ipotecii | La semnare | Inclus în costurile notariale |
| Rambursare anticipată | Dacă plătești mai repede | Comisionul, mai ales la perioada fixă |
Bifele sunt pentru această lectură. Nu înlocuiesc oferta oficială a băncii și nici sfatul unui consultant financiar autorizat.
Banca evaluează valoarea, nu viața ta în clădire. Caută adresa pe hartă pentru anul construcției și datele oficiale, apoi pune tot bugetul cap la cap în ghidul costurilor totale la cumpărare.
Dobânda anuală efectivă: costul anual al creditului cu tot cu comisioanele obligatorii. Este cifra corectă de comparat între bănci.
Banca finanțează după valoarea evaluată. Diferența o acoperi din avans mai mare sau renegociezi prețul cu vânzătorul.
Da. Pot exista comisioane, de regulă în perioada cu dobândă fixă și în limitele prevăzute de lege. Verifică exact în contract.
Poate ajuta la comparare. Întreabă cum este plătit și cere oricum ofertele personalizate de la bănci, în scris.
Informațiile despre DAE, oferta personalizată și rambursarea anticipată urmează cadrul creditului pentru consumatori privind bunurile imobile (OUG nr. 52/2016). Pragurile gradului de îndatorare sunt stabilite de BNR. Exemplele sunt ilustrative, fără dobânzi reale. Ghidul nu este consultanță financiară.
Cu experiență în evaluare imobiliară și analiza datelor publice despre locuire.