Cum verifici un teren înainte să îl cumperi: PUZ, carte funciară, utilități și acces

Un teren se verifică în trei locuri: în cartea funciară (al cui e și ce sarcini are), la primărie (ce ai voie să construiești, prin certificatul de urbanism) și pe teren (acces, utilități, pantă, apă). Dacă unul dintre ele nu e clar, prețul bun nu mai contează. Cere certificatul de urbanism informativ înainte de avans.

Pe scurt

Extrasul de carte funciară arată proprietarul, suprafața, categoria de folosință și ipotecile.
Certificatul de urbanism îți spune ce poți construi, la ce înălțime și cât din teren poți ocupa.
Intravilan sau extravilan schimbă totul. Pe extravilan construcția e foarte limitată.
Accesul la drum public trebuie să fie legal, nu doar fizic.
Utilitățile pot costa mai mult decât terenul, dacă rețelele sunt departe.

Pasul 1. Cartea funciară

Cere un extras de informare pentru numărul cadastral al terenului. Te uiți la trei părți:

Partea A: suprafața, categoria (curți construcții, arabil, pășune) și dacă e intravilan.
Partea B: cine e proprietarul și în ce cote. Toți coproprietarii trebuie să semneze.
Partea C: ipoteci, sechestre, servituți, interdicții, litigii notate.

Atenție la diferența dintre suprafața din acte și cea măsurată. Un teren fără cadastru sau cu suprafață „din acte” cere o măsurătoare nouă înainte de vânzare.

Pasul 2. Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism în scop de informare îl poate cere oricine la primărie. Spune ce prevede planul urbanistic (PUG, PUZ) pentru acea parcelă:

POT

procentul de ocupare

cât din teren poate acoperi clădirea

CUT

coeficientul de utilizare

câți mp construiți pe mp de teren

Regim de înălțime

ex. P+1 sau P+2

câte niveluri sunt permise

Exemplu: pe un teren de 500 mp cu POT 35% și CUT 0,9, amprenta casei poate avea cel mult 175 mp, iar suprafața construită desfășurată cel mult 450 mp. Dacă planul tău depășește aceste valori, ai nevoie de un PUZ nou, care durează și costă.

Poți estima și costul unei case pe terenul respectiv în calculatorul de construcție.

Pasul 3. Accesul la drum

Situație	Ce înseamnă	Risc
Front la drum public	acces direct, simplu	mic
Drum privat cu servitute în CF	trecere garantată legal	mic spre mediu
Drum de exploatare	acces de fapt, nu de drept	mare
Teren înfundat	fără ieșire la drum	foarte mare

Fără acces legal nu primești ușor autorizație de construire, iar banca poate refuza creditul.

Pasul 4. Utilitățile

Întreabă furnizorii, nu vânzătorul. Cere avizele sau măcar informații scrise despre distanța până la rețeaua de curent, apă, canalizare și gaz. Când rețeaua e departe, extinderea se plătește adesea pe metru liniar, iar suma poate fi semnificativă. Dacă nu există canalizare, vei avea nevoie de fosă sau stație de epurare, cu aviz.

Pasul 5. Riscurile terenului

Semnale de verificat pe teren

Grav
Zonă inundabilă sau alunecări
Cere informații de la primărie și verifică hărțile oficiale de hazard.
Grav
Linie electrică de înaltă tensiune
Există zone de protecție în care nu poți construi.
Atenție
Pantă mare sau umplutură
Fundația costă mai mult, cere un studiu geotehnic.
Atenție
Arie protejată sau sit
Construcția poate cere avize de mediu suplimentare.

Pe ImoReview vezi pe hartă zonele inundabile, liniile de înaltă tensiune și ariile protejate din sursele oficiale, iar pentru o adresă precisă poți verifica imobilul.

Checklist teren, înainte de avans

0 din 6 bifate

Extras CF recentProprietar, suprafață, sarcini, intravilan.
Certificat de urbanism informativPOT, CUT, regim de înălțime, interdicții.
Acces legalFront la drum public sau servitute înscrisă.
UtilitățiInformații scrise de la furnizori despre racordare.
HazardInundații, alunecări, linii electrice, arii protejate.
VecinătățiGarduri, borne, eventuale dispute de hotar.

Lista nu înlocuiește consultarea unui notar, topograf sau arhitect pentru terenul tău.

Întrebări frecvente

Pot construi pe un teren extravilan?

Foarte limitat și de obicei după introducerea în intravilan printr-un PUZ, care durează și poate fi refuzat. Nu plăti preț de intravilan pe un teren extravilan.

Cât durează certificatul de urbanism?

Legea prevede un termen de eliberare de cel mult 30 de zile, uneori mai scurt. Cere-l din timp.

Ce înseamnă terenul „cu toate utilitățile”?

Doar că există rețele în zonă. Întreabă exact unde e punctul de racord și cine plătește extinderea.

Am nevoie de topograf?

Dacă terenul nu are cadastru sau dacă bornele nu corespund cu actele, da. E cel mai ieftin mod de a evita un conflict de hotar. Mai multe în ghidul cum cumperi un teren.