Cât valorează de fapt un apartament: cum afli prețul corect
Prețul din anunț e o dorință, nu o valoare. Află cum compari corect, ce corecții aplici și ce înseamnă evaluarea băncii și grila notarilor.
11 min de cititEchipa ImoReviewActualizat 14 octombrie 2026
Valoarea unui apartament nu e prețul din anunț, ci prețul la care s-au vândut efectiv locuințe asemănătoare, în aceeași zonă, în ultimele luni. Ca să o afli, compari cel puțin 5 apartamente similare, ajustezi pentru etaj, an, stare și suprafață, apoi verifici rezultatul cu evaluarea băncii și cu actele clădirii.
Pe scurt
Anunțul nu e tranzacție · în anunțuri apare prețul cerut. Prețul final e de obicei negociat în jos.
Comparația directă · e metoda folosită și de evaluatori: proprietăți similare, aceeași zonă, aceeași perioadă.
Corecțiile contează · etajul, anul construcției, starea, parcarea și clasa de risc seismic mută prețul.
Evaluarea pentru bancă · e făcută de un evaluator autorizat și stabilește cât împrumut primești, nu cât trebuie să plătești.
Grila notarilor · e o valoare minimă folosită la taxe, nu prețul pieței.
Trei prețuri diferite pentru același apartament
Ce este
Cine îl stabilește
La ce folosește
Prețul cerut
vânzătorul
punctul de plecare al negocierii
Valoarea de piață
evaluatorul, din comparații
creditul și decizia ta
Valoarea din grila notarilor
camera notarilor, anual
baza minimă pentru taxe și impozit
Când cele trei sunt foarte departe una de alta, ai un semnal: fie anunțul e umflat, fie apartamentul are ceva special, bun sau rău, pe care trebuie să îl găsești.
Metoda comparației, pas cu pas
Alege 5 până la 10 apartamente comparabile · același cartier, același tip de bloc, număr de camere apropiat, suprafață în marja de 10 până la 15%.
Calculează prețul pe metru pătrat util · prețul împărțit la suprafața utilă din acte, nu la suprafața construită din anunț.
Elimină extremele · cel mai ieftin și cel mai scump anunț distorsionează media.
Aplică corecțiile · vezi tabelul de mai jos.
Scade marja de negociere · diferența obișnuită dintre prețul cerut și cel final variază după piață, oraș și cât de repede vrea vânzătorul să vândă.
Ce scade valoarea, ce o crește
Grav
Clasă de risc seismic I sau încadrare oficială în pericol public
Creditul poate fi refuzat, iar cumpărătorii sunt puțini.
Grav
Suprafață din anunț mai mare decât cea din cartea funciară
Plătești metri care nu există în acte.
Atenție
Parter sau ultim etaj fără acoperiș refăcut
De obicei se vând mai greu.
Atenție
Bloc fără lift peste etajul 3
Contează pentru familii și vârstnici.
Bun
Parcare proprie în acte
Crește lichiditatea, mai ales în orașele mari.
Bun
Bloc reabilitat termic, certificat energetic bun
Facturi mai mici, argument real la revânzare.
Exemplu concret
Un apartament de 2 camere, 52 mp utili, cerut la 110.000 €. Cinci comparabile din aceeași zonă au o medie de 1.950 €/mp util. 52 × 1.950 = 101.400 €. Apartamentul e la etajul 4 fără lift, deci aplici o corecție negativă, iar blocul e reabilitat, deci o corecție pozitivă. Rezultatul rămâne în jur de 100.000 până la 103.000 €, cu 7 până la 10% sub prețul cerut. Asta e marja ta de negociere, cu argumente.
Evaluarea băncii, pe înțeles
Dacă iei credit, banca trimite un evaluator autorizat. Raportul lui spune valoarea de piață estimată, iar banca îți dă un procent din valoarea mai mică dintre preț și evaluare. Dacă evaluarea iese sub preț, diferența o acoperi din avans. Plătește evaluarea abia după ce ai verificat actele, ca să nu dai bani pe o locuință pe care o abandonezi.
Ce verifici înainte să spui un preț
0 din 6 bifate
Valorile de mai sus sunt orientative. Pentru o valoare oficială ai nevoie de un evaluator autorizat.
