Un apartament standardizat de 50 mp util, evaluat la prețurile medii cerute în august 2026, reprezintă aproximativ 10,6 ani de câștig salarial mediu net în Cluj-Napoca, dacă întregul venit ar fi alocat achiziției.
În Timișoara, același indicator coboară la aproximativ 6,7 ani, iar în București la 6,8 ani.
Analiza ImoReview arată și o diferență mai puțin evidentă din simpla comparație a prețurilor: București și Brașov au aproape același preț mediu cerut pe metru pătrat, însă raportul dintre valoarea locuinței și venitul mediu diferă cu peste doi ani.
Datele esențiale
| Oraș | Preț cerut €/mp | Valoare estimată 50 mp | Salariu mediu net* | Salarii lunare | Ani de venit |
|---|---|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | 3.312 € | 165.600 € | 6.861 lei | 126,7 | 10,6 |
| Brașov | 2.303 € | 115.150 € | 5.596 lei | 108,0 | 9,0 |
| Constanța | 2.023 € | 101.150 € | 4.946 lei | 107,4 | 8,9 |
| Iași | 2.000 € | 100.000 € | 5.497 lei | 95,5 | 8,0 |
| București | 2.304 € | 115.200 € | 7.373 lei | 82,0 | 6,8 |
| Timișoara | 1.978 € | 98.900 € | 6.465 lei | 80,3 | 6,7 |
\* Câștig salarial mediu net pentru luna iunie 2026. Pentru orașele din afara Bucureștiului este utilizată valoarea județului corespunzător, ca proxy.
Important: prețurile utilizate sunt prețuri medii solicitate în anunțurile de vânzare, nu prețuri finale de tranzacționare.
Cluj-Napoca trece de pragul de 10 ani de venit
Cluj-Napoca se desprinde de celelalte piețe analizate.
În august 2026, prețul mediu cerut pentru apartamente a fost de 3.312 euro/mp util, cu 5,6% peste august 2025.
Un apartament ipotetic de 50 mp ajunge astfel la 165.600 euro.
Raportată la câștigul salarial mediu net de 6.861 lei utilizat în analiză, această valoare reprezintă aproximativ 126,7 salarii lunare, echivalentul a 10,6 ani de venit.
Indicatorul nu înseamnă că o persoană poate economisi efectiv prețul locuinței în 10,6 ani. Calculul presupune teoretic alocarea integrală a venitului către achiziție și este construit pentru comparabilitate între orașe.
București și Brașov: aproape același preț, accesibilitate diferită
Unul dintre cele mai interesante rezultate apare între București și Brașov.
Prețul mediu cerut în august 2026:
București: 2.304 euro/mp
Brașov: 2.303 euro/mp
Diferența este practic inexistentă.
Veniturile sunt însă considerabil diferite. Câștigul salarial mediu net utilizat pentru București este de 7.373 lei, comparativ cu 5.596 lei în județul Brașov.
Astfel, reperul de aproximativ 115.000 euro reprezintă 6,8 ani de venit în București, față de 9,0 ani în Brașov.
Diferența arată de ce prețul pe metru pătrat, luat separat, nu este suficient pentru a evalua accesibilitatea unei piețe rezidențiale.
Timișoara are cel mai redus raport preț-venit dintre cele șase piețe analizate
În Timișoara, apartamentele au fost listate în august 2026 la un preț mediu de 1.978 euro/mp.
Pentru reperul de 50 mp rezultă o valoare de aproximativ 98.900 euro.
Raportată la câștigul salarial mediu net de 6.465 lei utilizat pentru județul Timiș, valoarea reprezintă aproximativ 80,3 salarii lunare, adică 6,7 ani de venit.
Timișoara nu are cel mai ridicat venit și nici cel mai mic preț în termeni absoluți. Combinația dintre cele două variabile generează însă cel mai redus raport preț-venit dintre cele șase piețe incluse în această ediție.
Constanța: preț apropiat de Timișoara, dar peste doi ani diferență la indicator
Constanța și Timișoara au prețuri relativ apropiate.
Constanța: 2.023 euro/mp
Timișoara: 1.978 euro/mp
Diferența este de numai aproximativ 2,3%.
Câștigul salarial mediu net utilizat este însă de 4.946 lei în Constanța și 6.465 lei în Timiș.
Rezultatul este o diferență semnificativă a indicatorului: 8,9 ani în Constanța, comparativ cu 6,7 ani în Timișoara.
Iași ajunge la pragul de 2.000 euro/mp
Prețul mediu solicitat pentru apartamente în Iași a ajuns în august 2026 la 2.000 euro/mp, cu 7,4% peste valoarea din august 2025.
Pentru 50 mp rezultă o valoare standardizată de 100.000 euro.
Raportată la un câștig salarial mediu net de 5.497 lei, locuința reprezintă aproximativ 95,5 salarii, echivalentul a 8 ani de venit.
Diferența Cluj-Timișoara
Cluj-Napoca are un preț mediu cerut pe metru pătrat cu aproximativ 67,4% mai mare decât Timișoara.
În același timp, câștigul salarial mediu net utilizat pentru județul Cluj este cu numai aproximativ 6,1% peste cel din Timiș.
Această diferență explică în mare parte distanța dintre cei doi indicatori de accesibilitate.
Ce se întâmplă la nivel național
Creșterea prețurilor din marile orașe se înscrie într-o evoluție mai amplă.
Indicele Imobiliare.ro pentru august 2026 indică un nivel mediu de 2.027 euro/mp, cu 7,4% peste august 2025. Datele urmăresc prețurile solicitate în piața ofertelor.
Separat, Eurostat arată că prețurile efective ale locuințelor din România au crescut cu 7,8% anual în trimestrul I 2026, comparativ cu 5,1% în Uniunea Europeană.
Cele două statistici măsoară lucruri diferite și nu trebuie confundate. Indicele Imobiliare.ro urmărește prețurile solicitate în anunțuri, iar House Price Index publicat de Eurostat măsoară evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale achiziționate de gospodării.
Indicatorul de accesibilitate ImoReview
Pentru această ediție a Barometrului utilizăm un indicator simplu și reproductibil:
Ani de venit = (preț mediu cerut/mp × 50 mp × curs EUR/RON) / (câștig salarial mediu net × 12)
Pentru conversia valorilor a fost utilizat cursul mediu EUR/RON din august 2026: 1 euro = 5,2498 lei.
Indicatorul arată echivalentul în venituri medii anuale al valorii unei locuințe standardizate. Cu cât valoarea este mai mare, cu atât distanța dintre prețul locuinței și venitul local este mai mare.
Cât ar reprezenta un avans de 15%
Pentru a oferi un al doilea reper comparabil, am calculat și 15% din valoarea locuinței standardizate. Acesta nu reprezintă o ofertă de credit și nu presupune că un avans de 15% este aplicabil tuturor cumpărătorilor sau produselor bancare.
| Oraș | 15% din valoarea de 50 mp | Echivalent venit mediu |
|---|---|---|
| Cluj-Napoca | 24.840 € | 19,0 luni |
| Brașov | 17.273 € | 16,2 luni |
| Constanța | 15.173 € | 16,1 luni |
| Iași | 15.000 € | 14,3 luni |
| București | 17.280 € | 12,3 luni |
| Timișoara | 14.835 € | 12,0 luni |
Calculul presupune, din nou, alocarea integrală a venitului și nu reprezintă o perioadă realistă de economisire.
Ce nu include analiza
Indicatorul nu include:
- dobânda creditului;
- costurile de finanțare;
- taxele notariale;
- costurile de renovare;
- mobilierul;
- parcarea;
- diferența dintre prețul solicitat și prețul final negociat;
- economiile deja existente;
- celelalte venituri ale gospodăriei.
De asemenea, câștigul salarial mediu nu este același lucru cu salariul median. Pentru Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Iași și Constanța este utilizat câștigul salarial mediu al județului, deoarece nu există pentru această analiză o serie municipală perfect comparabilă și disponibilă la aceeași dată.
Ce înseamnă pentru un cumpărător
Rezultatele arată că două orașe cu prețuri similare pot avea niveluri foarte diferite de accesibilitate.
București și Brașov sunt exemplul cel mai clar. Prețurile cerute pe metru pătrat sunt aproape identice, dar raportul preț-venit diferă cu aproximativ 2,2 ani.
Timișoara și Constanța arată același fenomen. Prețurile diferă relativ puțin, însă diferența dintre veniturile locale produce un ecart de peste doi ani în indicator.
Concluzia Barometrului
Dintre cele șase mari piețe analizate, Cluj-Napoca are cea mai mare distanță dintre valoarea unei locuințe standardizate și câștigul salarial mediu utilizat în calcul.
Timișoara și București se află la polul opus al comparației, cu aproximativ 6,7 și 6,8 ani de venit.
Rezultatul nu spune cât de „bun” sau „rău” este un oraș pentru cumpărare. Arată strict relația dintre două variabile măsurabile: nivelul prețurilor cerute și nivelul câștigurilor salariale medii.