Cifra care schimbă întrebarea despre o locuință
Înainte de prețul pe metru pătrat, există o întrebare mai simplă: câte persoane vor folosi efectiv camerele? O locuință poate părea suficientă ca suprafață totală și totuși să oblige familia să folosească livingul drept dormitor sau doi adolescenți să împartă aceeași cameră.
În 2025, 40,4% din populația României trăia în gospodării considerate supraaglomerate după definiția Eurostat. Media UE era 16,8%. Diferența este de 23,6 puncte procentuale, iar nivelul României este de aproximativ 2,4 ori cel al UE. Vorbim despre persoane, nu despre procentul locuințelor și nici despre procentul proprietarilor.
Aceasta este o analiză ImoReview a datelor Eurostat, nu un sondaj propriu și nu o măsurare la nivelul clădirilor din registru. Valorile au fost extrase la 21 octombrie 2026 din seria oficială ilc_lvho05a, care include deja anul 2025.
România în comparația europeană
România conduce clasamentul celor 27 de state membre, urmată de Letonia, cu 38,9%. Bulgaria are 32,5%, Croația 31,8%, iar Polonia 30,9%. La celălalt capăt, Cipru are 2,2%, Țările de Jos 4,1%, iar Malta 4,7%.
| Țară sau agregat | Populație în gospodării supraaglomerate, 2025 |
|---|---|
| România | 40,4% |
| Letonia | 38,9% |
| Bulgaria | 32,5% |
| Croația | 31,8% |
| Polonia | 30,9% |
| Media UE | 16,8% |
| Germania | 11,7% |
| Malta | 4,7% |
| Țările de Jos | 4,1% |
| Cipru | 2,2% |
Clasamentul descrie condițiile de locuire după o definiție comună. Nu este un clasament al calității construcțiilor, al prețurilor sau al atractivității piețelor imobiliare. Din această serie singură nu putem spune de ce o țară are o valoare mai mare decât alta.
Ce înseamnă, exact, o gospodărie supraaglomerată
Eurostat compară numărul camerelor disponibile cu un necesar calculat în funcție de componența gospodăriei. În definiția statistică, necesarul include:
- o cameră pentru gospodărie;
- o cameră pentru fiecare cuplu;
- o cameră pentru fiecare persoană singură de cel puțin 18 ani;
- o cameră pentru fiecare pereche de persoane de același sex între 12 și 17 ani;
- o cameră pentru fiecare persoană între 12 și 17 ani care nu intră în categoria anterioară;
- o cameră pentru fiecare pereche de copii sub 12 ani.
Supraaglomerarea nu se calculează printr-un prag unic de metri pătrați pe persoană. Două locuințe cu aceeași suprafață pot avea un număr diferit de camere și pot găzdui gospodării cu nevoi diferite. Bucătăria, holul sau baia nu trebuie tratate automat ca dormitoare în lectura unui anunț; numărul comercial de camere trebuie confruntat cu releveul și folosirea efectivă a spațiului.
Definiția Eurostat este un instrument statistic. Nu înlocuiește normele legale românești privind locuințele și nu certifică o proprietate ca fiind conformă sau neconformă.
Patru exemple care fac indicatorul inteligibil
Exemplele de mai jos sunt ipotetice și aplică doar regula camerelor, presupunând că numărul indicat corespunde definiției statistice.
| Gospodărie | Necesar după regula Eurostat | Ce înseamnă într-o locuință de 3 camere |
|---|---|---|
| Un cuplu, fără copii | 2 camere | Necesarul de camere este acoperit |
| Un cuplu și doi copii sub 12 ani | 3 camere | Necesarul de camere este acoperit |
| Un cuplu, o fată de 14 ani și un băiat de 16 ani | 4 camere | Lipsește o cameră față de necesarul statistic |
| Trei adulți fără relație de cuplu | 4 camere | Lipsește o cameră față de necesarul statistic |
Același apartament de trei camere poate, așadar, acoperi necesarul unei gospodării și nu pe al alteia. Din perspectiva cumpărării sau închirierii, componența gospodăriei contează împreună cu suprafața și compartimentarea, nu după ele.
Zece ani de schimbare: progres real, decalaj persistent
În 2015, rata României era 49,7%. În 2025 este 40,4%: o reducere de 9,3 puncte procentuale. Media UE a scăzut în același interval de la 18,1% la 16,8%, adică 1,3 puncte procentuale.
Decalajul România față de UE s-a redus de la 31,6 la 23,6 puncte procentuale, o îngustare de 8,0 puncte. Este o îmbunătățire la nivelul indicatorului, dar nu o convergență încheiată.
| An | România | Media UE | Diferență, puncte procentuale |
|---|---|---|---|
| 2015 | 49,7% | 18,1% | 31,6 |
| 2018 | 46,3% | 17,1% | 29,2 |
| 2020 | 45,1% | 17,4% | 27,7 |
| 2022 | 40,5% | 16,8% | 23,7 |
| 2023 | 40,0% | 16,8% | 23,2 |
| 2024 | 40,7% | 16,9% | 23,8 |
| 2025 | 40,4% | 16,8% | 23,6 |
Față de 2024, România scade cu 0,3 puncte procentuale, iar UE cu 0,1. Nu prezentăm această variație anuală mică drept o schimbare structurală și nu afirmăm semnificație statistică fără intervale de încredere. O serie dintr-o anchetă poate fi revizuită și poate reflecta schimbări ale gospodăriilor, nu doar construcții noi.
Ce nu putem concluziona din 40,4%
Cifra nu arată că 40,4% dintre apartamente sunt prea mici. Nu spune că 40,4% dintre proprietarii dintr-un anumit oraș locuiesc supraaglomerat și nu permite clasificarea unei adrese individuale. Ea nu numără locuințe noi disponibile, locuințe vacante sau apartamente aflate la vânzare.
Nici explicația „nu se construiește suficient” nu poate fi demonstrată numai din această serie. Oferta, prețurile, veniturile, dimensiunea gospodăriilor și distribuția locuințelor pot fi relevante, dar necesită alte date și o analiză separată. În special, nu transformăm acest indicator într-o prognoză de scumpire a imobilelor.
Ce verifici la următoarea vizionare
1. Pleacă de la oameni, nu de la eticheta anunțului. Scrie cine va locui acolo și ce cameră va folosi fiecare. Pentru o familie cu doi adolescenți, compartimentarea poate conta diferit față de o familie cu doi copii mici.
2. Cere releveul și distinge suprafețele. Compară suprafața utilă, suprafața construită și spațiile exterioare. Un balcon generos nu adaugă automat un dormitor, iar numărul de camere nu descrie singur dimensiunea fiecăreia.
3. Verifică dacă dormitoarele se folosesc independent. Camerele de trecere, lipsa intimității sau folosirea livingului ca dormitor pot schimba utilizarea reală. Nu sunt concluzii ale indicatorului Eurostat, ci verificări practice la proprietatea aleasă.
4. Evaluează folosirea zilnică, inclusiv munca de acasă. Standardul statistic nu îți rezervă separat un birou. Dacă ai nevoie de unul, adaugă această cerință în comparația personală a locuințelor.
5. Separă bugetul de adecvare. O locuință accesibilă financiar nu este automat potrivită ca spațiu. Compară această analiză cu Barometrul despre anii de salariu necesari pentru 50 mp, apoi testează bugetul în calculatorul de credit.
6. Verifică și adresa. Compartimentarea nu înlocuiește informațiile despre imobil și zonă. Consultă harta ImoReview, datele disponibile ale adresei și lista surselor folosite de registru.
Concluzia Barometrului
România a redus rata supraaglomerării în zece ani, dar în 2025 rămâne prima în UE, la aproximativ 4 din 10 persoane. Pentru public, cifra pune accentul pe potrivirea locuinței cu gospodăria. Pentru analiza pieței, arată o problemă de condiții de locuire, nu dovedește singură o cauză și nu justifică o prognoză de preț.
Datele și definiția pot fi consultate în seria oficială Eurostat ilc_lvho05a și în glosarul Eurostat privind rata supraaglomerării.